2018年5月18日，由复旦大学就业与社会保障研究中心、上海市人民政府决策咨询研究基地袁志刚工作室主办的中国宏观经济系列讲座87期“区域经济学前沿讨论”在半岛·体育bob官方网站801会议室举行。张冰莹博士就Gabriel Metcalf的论文“Sand Castles Before the Tide? Affordable Housing in Expensive Cities”一文进行了汇报，与会师生进行了积极的讨论。

这篇论文发表在Journal of Economic Perspectives。这篇文章首先介绍了当今美国的住房政策及其影响，主要是福利住房、租房券和租金管控等政策。然后作者从相对政治性的视角说明了住房政策存在的一些问题，例如事权与财权的分离，城市间的竞争以及土地使用。最后作者对美国住房政策的改进提出了一些建议。

具体来说，这篇文章主要的研究对象是明星城市，这些城市的管理者一方面用补贴和租金管控来试图降低住房成本，但另一方面在城市规划上限制新的住房供给，反而使得房价更贵。接着文章分别介绍了四种目前美国城市用来干预房价的政策工具。首先是直接增加廉价房的供给，但是相比于欧洲，美国的福利住房和补贴住房的比重还是偏低的，尤其是在明星城市，因为明星城市新建住房数量本就不算多，且单位补贴成本也比较高。第二种干预房价的政策工具是租房券，覆盖最广的项目是“section 8”， 针对当地低收入群体，也就是年收入达不到基本平均收入一半的人们，政府进行资助。通过专业的审核之后，政府会发放一些证书。有这张证书的租客可以拿出30%的收入来付房租，剩下的钱由政府补贴到市场指导价。但是问题在于租房券永远不够，而房东也不愿意接受用租房券的房客。作者认为仅仅通过租房券来试图增加社会流动性，为贫困人口提供给更好的教育和工作机会效果十分有限。只有加入其他辅助措施，比如加入更多针对低收入人群的指导项目，不断地投入社工回访指导，才能有效地提高社会流动性。第三种政策工具是美国的租金管控。但是绝大多数的美国城市并不采用租金管控作为干预住房市场的政策。在美国，房主可以逐年提升房租，只是不能无故驱逐方可，而且租金管控政策是不适用于新建住房的。那么从某种程度上说，租金管控主要控制的是存量房中的租金上升速度，对于大城市住房成本的影响基本上可以忽略。第四种政策工具就是住房市场中针对住房供给的各类法规，比如分区管理，建筑方式的管理，法律许可以及费用。这里存在一些基本的逻辑：开发商等待法律审批的时间越长，其不确定性和风险就越高，开发商的资金成本与土地的持有成本也就越高，使得开发商与投资商的进入门槛也越高，当地住房市场的竞争程度下降；对于额外支付的费用，开发商在定价时已经考虑了这些问题，预期费用及额外成本越高，或土地拍卖之前已知后续费用及成本，开发商在土地交易时的出价可能会降低，但对于高需求的明星城市，这个逻辑并不适用。

作者认为关于地区房地产政策的问题可以归结为两个主要的原因：一是行政管辖权的碎片化，二是房产所有者对当地民主投票议程的把控，使得一些触碰既得利益的法律法规迟迟不能完善。

最后，作者对于美国住房政策提出了一些建议。第一、作者认为政府不应该管控太多，应该让市场去决定谁在哪里建什么，第二、重新思考美国住房的最低标准，包括防震等级、保温等级等。第三、连接明星城市与其他城市。第四、建更多的城市以分散人口。第五、在区域层面重新考虑税收的分配，按人均进行分配。第六、将住房政策的制定权进一步集中以避免城市之间的竞争。第七、作者建议美国政府在福利性住房上投资更多。

袁志刚教授认为私有产权是信息非对称下的设计。张维迎教授曾经讲过不是劳动雇佣资本，而是资本雇佣劳动。道理就在于资本在共同生产中是信息最不对称的，所以资本参与剩余分配。而在公平与效率中，最难得一个问题也就是信息非对称。而市场是解决这一系列问题的根本办法。

而说到中国当前的住房困局，中国人民为何对住房赋予了如此高的权重。对于老百姓，首先的选择是住房还是租房，这就引申出了第一个均衡，工资中有多少比例是住房支出。于是出现了合理的房价这个概念。在美国，房价一般是家庭年收入的6-10倍，但是在中国却可以达到20倍以上，这是为什么？毫无疑问，首先是因为中国人非常希望有房子，其次是背后的“六个钱包”，这是解释中国房价问题的第一逻辑。第二逻辑在于房产被作为了长期投资品，那么自然的问题就是为什么房产会成为投资对象，这是由于中国安全资产的短缺。第三逻辑在于预期、泡沫。分析中国房产的泡沫以及泡沫带来的合理性就必须结合中国经济的动态无效，过度储蓄，以及资产短缺。这里房子就成了吸收过度储蓄的池子，来减少供求非均衡的状态。

那么中国的问题如何解决，最重要的就是增加住房供给，尤其是一线城市的住房供给。自然地，就讲到了老城改造的问题，即城市空间的二次开发。这里，袁老师建议中国可以学习法国，法国有许多小而精的房产公司，房产公司通过市场交易的方式先将老房子买下来，然后找设计公司，根据面积，容积率等限制条件进行设计，待部门审批通过后房产公司可以售卖图纸，只要认购人数达到规定，银行就可以贷款给他们，然后房产公司就可以找专业的公司来建造。在这个过程中，房产公司相当于扮演了一个组织者的角色。

另外一个重要的解决途径就是城市间的迅速接通。在法国，从巴黎到里昂的高铁只需要1个小时，而且法国的高铁非常安静温馨，使得人们通勤不疲累，这就使得在巴黎工作的人居住在里昂是非常可行的一个办法。