2000年以来我国城镇居民的平均消费倾向持续下降，与此同时，城镇地区的房价水平显著上升。房价上升对我国城镇居民消费究竟有何影响，备受学界关注，但迄今仍然争议很大。

目前相关研究的代表性观点主要有三种：一是认为房价上升时拥有住房的家庭将因财富增加而更多消费（“财富效应”）；二是认为房价上升时没有住房的家庭为了购房需要更多储蓄，从而当期消费将下降（“流动性约束效应”）；第三种观点主张房价上升时中低收入家庭会推迟甚至取消购房计划，从而当期消费将上升（“替代效应”）。

我们关注到现有研究大多仅强调上述三种效应当中的一种，但在特定条件下三者都有可能发挥作用，其中家庭居住状况对房价上升对居民消费的影响关系密切，而家庭租房还是自有住房的居住状况本身也受到房价的影响。

因此，本文尝试利用一个以房价为重要变量包含多种参数的租房和自有房两阶段家庭动态最优消费模型，先通过最优控制理论求解，再进行数值模拟，得到不同房价水平以及住房消费权重、效用贴现率、房贷首付比例、家庭年收入和自有房使用成本等重要参数的不同赋值下代表性家庭的购房时间和在租房和自有房两个阶段的最优消费路径，从而成功将三种效应纳入了一个统一的理论框架，对房价上升对居民消费倾向的影响进行了全面的、逻辑上更为一致的分析。

我们的基本结论是：购房决策确实是决定房价上升对居民消费倾向影响的关键环节，由于自有住房相对于租房居住成本更低，租房家庭都是潜在的购房者，会为购房而储蓄，但只有当效用贴现率远低于利息率（反映家庭具有很高的储蓄偏好）时，房价上升才会导致他们为购房而更多储蓄（体现流动性约束效应），在其他情况下，租房家庭在房价上升时将会推迟购房，从而平均消费倾向将上升（体现替代效应）；另一方面，当住房为家庭带来的正收益超过房贷和物业费等使用成本时，房价上升会促使自有房家庭的平均消费倾向提高（体现财富效应）。

本文随后利用国家统计局城镇住户调查数据进行实证研究，进一步表明：房价上涨虽可能抑制部分拥有未婚男性成员的家庭的当期消费，但总体上导致我国城镇居民家庭的总平均消费倾向和非住房消费倾向均上升。

由此可见，不应将我国城镇居民的高储蓄归因于房价上升，相反，房价下跌可能导致居民消费倾向下降。因此，在当前我国经济运行面临较大下行压力的背景下，政府宜采取稳健的房价调控政策，而不是严厉打压房价，对于房价特别高的“一线城市”来说，更是如此。

然而，房价上升时非自有房家庭消费水平的提高伴随着生命周期效用现值的下降，因此，政府宜通过完善住房保障政策来提升这部分家庭的居住满意度和幸福感，比如提升公共租赁住房的建筑面积、交通条件、配套设施以及延长公共租赁住房的租期，等等。