两天时间各地掀起“限购潮”，国务院、央行、发改委、银监会等负责人也对房地产密集表态。楼市风向为何突然进一步收紧？房地产市场可能存在怎样的风险？

财经头条邀请半岛·体育bob官方网站教授，博士生导师，复旦发展研究院金融研究中心主任孙立坚解读楼市进一步调控加码释放的信号。孙立坚教授指出，楼市软着陆任务艰巨，高层意在改变市场预期。但优质资源集中于一线城市是一个全球性的问题，也是房价轮番上涨的真正原因，能否合理解决这一问题，是中国经济转型关键问题之一。

主持人

这两天从国务院到央行到发改委到银监会几乎所有的高层都在周末对房地产密集发声，强调有大量的资金涌入到了房地产市场，带动了部分城市的房价过快上涨。而且这一轮三四线城市也涨得比较快，一线可能是北京。那么这些问题引起了大家的关注，说高层的表态是引导资金要流向实体经济，要控制信贷过度流向房地产行业。我们更看重的是高层的措施，跟以往相比，您认为周末的这些措施中有新颖的吗？

孙立坚教授

要想解决今天我们当前看到的问题，尤其是多空双方都有充足的理由来说明楼市涨跌的现象。单从这些情况来看，我觉得我们今天的政策实际上还是没有真正的在短时间内可以解决我们的问题焦虑-多空双方到底谁能把握未来市场的走势。

主持人

您如何解读管理层的这些信号？是可以涨但不能涨太快，还是不能涨？还是应该跌？

孙立坚教授

实际上，国家涨和跌在整个银行体系也好、消费者的财富效应也好、以及由房地产所覆盖到的整个实体经济的动力源也好，不要出现硬着陆的问题，涨和跌都是硬着陆的问题，如果今天跌得很厉害那么今天就要硬着陆，如果涨得很厉害那么明天就会硬着陆，今天的最大问题就是在这里面。所以我觉得我们最主要的问题是要搞清楚当前中国房地产市场的特征。越深入研究越发现一二线城市的这样一些问题，实际上带有不是中国特色，而是带有全球性的特征，哪怕它今天已经完成了成熟市场的发展。最近我看到国外也在讲，纽约怎么样，东京怎么样，发现都是一样的特色，只不过房价的上涨永远伴随着在这个大城市里拥有着雪球效应的资源优势，所有成功的人士都会聚集在这里，一波一波新的上海人进来，旧的上海人退出，将来承受不了生活成本又会退出，又有成功的进来，这是全球的一二线城市，尤其是一线城市都表现出这样，哪怕是2008年经济危机爆发都是运用高杠杆、利用银行的钱，预期房价会涨就搏一把，虽然乘末班车进入的人因为去杠杆摔得很惨，但是房价很快又调整了，又有一批成功的人士进来，追求地方资源的优质性，体验这个地方的教育质量、医疗、养老、生活的便利和就业的高收入等。如果这种资源在其他城市不可替代，想要遏制就很困难。

主持人

那如何能够达到不要涨也不要跌的目标呢？去年10月有了第一轮限购，然后现在又出了新的政策，那说明还没有达到不能涨的目标。那没有达到目标的原因是什么？是哪里出了问题？

孙立坚教授

最主要的问题还是一二线城市非常疯狂的上涨，包括以北京和上海为代表的，仅仅是通过政策的干预在遏制市场的力量。但是如今加大了一二线城市的监管力度，但是三四线城市又出现了上涨。很大情况也是来自于今天政策的引导，大家感觉到政府在三四线城市会有很大的力度。

主持人

但三四线城市是过剩的，怎么还会涨呢？

孙立坚教授

这是因为今天有 很多预期在里面，比如说新城的大造，国家可能有在三四线城市搞发展的规划等等。今天一二线城市疯涨的逻辑实际上还是非常清晰的，一个逻辑是在于资源的稀缺性，另外一个逻辑是在于货币。今天国家发行货币是因为实体经济有一批生产的东西出来，要满足市场，大家的消费来体验幸福质量的上升。但是你会发现这些商品和服务每一次通过经济的发展会更新迭代地发生变化，也就是说过去的东西不会再有更大的魅力，永远会有一个新的东西上来，这样的话就有一个要与不要的概念。但是在货币的概念上面，一旦发行之后，100块永远保持100块的购买力，所以随着货币成堆的增加，你会发现货币最大的问题就是今天的购买力下降的问题。这个问题有两种可能性，一是趁购买力还没下降的时候赶快增加消费，增加消费资金就在实体经济盘活了，你消费我赚钱，那我就投资，我投资我发你奖金发你工资，因为你是我今天生产的参与者，于是就会良性循环。但是今天我们看到整个世界都出现的情形是物质生活高度的饱和，这样一个货币的堆积大家就开始感受到，你有钱我有钱，但是今天我们要寻找稀缺资源的话，比的不是我跟过去比，我要比你更有钱，所以大家都感觉到生活的质量是在稀缺的资源上体现出来，比如说教育的资源、养老的资源、便利生活的的资源，看病的资源等等，大家就拼命要追求未来的消费，追求未来的消费你有资格的话，今天就要理财。那么很快就会发现，股票市场需要上市公司的业绩来支撑今天理财的收益，那最后很快就发现一二线城市稀缺的土地、非常丰厚的影响人们生活质量的资源。最后成功人士，甚至自己不成功，举全家的储蓄让孩子们通过考试留在了北京、留在了上海，大量的资金支持留下来的首付等等，那么一看今天有这么大的刚需在里面，那么今天寻找理财标的人就会发现有这样的需求在，那是明明白白放着需求会有涨价，那就提前掌握房源，等到有需求再拉高价格，我也可以解决我的理财的问题了。最后就发现在房地产市场当中，你也搞不清房地产到底是消费品还是金融投资品。所以它最大的一个问题就是它今天溢价很高的东西，所有资金的出路，不管是消费资金的出路，理财出路的资金都在这里，所以房地产就出现了看涨不看跌的非常奇怪的现象。连消费者也感觉到看涨。

主持人

您刚才说到房地产究竟是消费品还是投资品，我们发现北京这波抢房都是恐慌性的刚需购买。

孙立坚教授

对，所以正是因为有这些刚需性的恐慌，才会带来房地产市场这么红火。在经济下行和整个全球的经济不确定因素多的时候，大家都在寻找能够投下去有安全回报的地方，什么叫安全？那就是有接盘的地方才是安全。发现学区房有人接盘，北京很多年轻人涌入找工作的地方有人接盘，这样的话你就会发现有很多银行或者银行之外的金融机构会在国家严格限制首付的情况下大家也可以给你提供金融服务，实际上根本不受到首付的影响，只要能把钱及时收回来，人人都愿意帮你垫付首付，然后来获得涨价的溢价所给他们带来的商业模式的成果。

主持人

如果这是个消费品的话应该和收入水平是挂钩的，显然是已经超过了，所以最后这个事情大家觉得看不懂看不明白，也就在这种种的困局当中，请孙教授给我们一个结论吧。

孙立坚教授

暂时的结论：一是我们要客观地看待一二线城市房价的上涨，它是一个全球性的共同的特征，当然发达国家没有解决好稀缺资源的平衡问题，怎么样解决今天三四线城市的教育资源、医疗资源、养老等软环境的资源，减少区域发展失衡的问题。我们会发现大量的人的流出、资金的流出，集中在一个已经没有办法承受一二线城市的这样的地方会造成贫富的分化。最后你会发现一波一波的换人，有实力的都是今天资金的拥有者， 而很多人也利用这样有实力的平台寻找自己赚钱的机会，最后造成贫富差距越来越大的问题，所以关键是资源稀缺的问题要解决。

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